Blog

Vodič 2025: Kupovina zemljišta, dozvole, gradnja i prodaja nekretnina u Crnoj Gori

October 28, 2025

Sadržaj:

1. Pronalazak i kupovina zemljišta (urbanizovana zona)
2. Urbanističko-tehnički uslovi (UTU)
3. Projekti i građevinska dozvola
4. Gradnja i obaveze na gradilištu
5. Tehnički prijem, upotrebna i katastar
6. Prodaja gotove nekretnine
7. Često postavljena pitanja (FAQ)
8. Checklist & timeline

1) Pronalazak i kupovina zemljišta (urbanizovana zona)

Zašto je bitno: Kupujte samo urbanizovano građevinsko zemljište pokriveno važećim planom. Time izbjegavate blokade u UTU/dozvoli.

Šta provjeriti prije ugovora:

• Namjena parcele i parametri u planu (spratnost, indeks izgrađenosti/zauzetosti, parking, zelene površine). Tražite izvod iz plana.
• List nepokretnosti: vlasništvo, tereti, hipoteke, zabilježbe.
• Porezi i komunalije: provjera izmirenja.
• UTU (uz saglasnost vlasnika) radi potvrde mogućnosti gradnje.

Ugovor i notar: Kupoprodajni ugovor se sastavlja i ovjerava kod notara. Ako stranka ne govori jezik, obavezan je sudski tumač. Notar po službenoj dužnosti dostavlja ugovor katastru radi promjene vlasništva.

Porezi i troškovi pri kupovini:

• Porez na promet nepokretnosti (kupac plaća):
  • do 150.000 € → 3%
  • 150.000–500.000 € → 4.500 € + 5% na dio preko 150.000 €
  • preko 500.000 € → 22.000 € + 6% na dio preko 500.000 €
  • Rok prijave Poreskoj upravi: 15 dana od ugovora.

Domaći vs. strani investitori:

• Domaći investitori mogu kupovati bez ograničenja.
• Stranci slobodno kupuju stanove/kuće i zemljište sa izuetkom za poljoprivredna zemljišta, zemljišta uz granične prelaze i vojne objekte.
• Poreski tretman pri kupovini je isti za domaće i strance.

Fizičko vs. pravno lice: Procedura slična; pravna lica dostavljaju izvod iz registra i odluku organa o kupovini; vode knjigovodstvo imovine.

2) Urbanističko-tehnički uslovi (UTU)

Šta je UTU: Polazni dokument za projektovanje – precizira namjenu, GBA, spratnost, udaljenosti, zelene površine, parking, priključenja na infrastrukturu i posebne uslove (požar, saobraćaj, ekologija, sl.).

Ko izdaje i rokovi:

• Nadležna opština/grad (izuzetak: složeni državni/kapitalni objekti – ministarstvo).
• Zakonski rok: 20 dana od urednog zahtjeva (u praksi 30-60 dana).

Zahtjev:

• Podnosi vlasnik ili ovlašćeni podnosilac; priloge čine list nepokretnosti/ugovor, taksa (oko 50 €), opis planirane namjene.
• Moguće zatražiti UTU prije kupovine (uz saglasnost vlasnika).

Validnost UTU: vremenski ograničena (često 1-2 godine ili do izmjene plana). Savjet je da krenete u izradu projekta odmah.

Nema razlike u postupku za domaće/strane i fizička/pravna lica.

3) Tehnička dokumentacija i građevinska dozvola

Koraci:

1. Idejno rješenje prema UTU (arhitekta/projektni biro). U mnogim opštinama traži se saglasnost glavnog arhitekte (15-30 dana).
2. Glavni projekat: arhitektura, konstrukcija, elektro, mašina, telekom, požar, uređenje terena… + posebni uslovi javnih preduzeća.
3. Revizija glavnog projekta kod nezavisnog revidenta; pozitivan izvještaj je uslov.
4. Komunalno opremanje: ugovor s opštinom; naknada po m² GBA (zona/namjena). Mogući popusti ako investitor gradi javnu infrastrukturu.
5. Zahtjev za građevinsku dozvolu: od 2025. ponovo centralni dokument.
   • Nadležnost: opština (npr. do ~3.000 m² i individualni objekti) ili ministarstvo za veće/specijalne.
   • Rok odlučivanja: 30 dana. Dozvola važi 1-2 godine za početak gradnje (uz mogućnost produženja).

Regulatorne napomene (2025): Model „prijave građenja“ (2018-2023) zamijenjen klasičnom dozvolom radi jačeg nadzora. Planiraju se ubrzane procedure za porodične kuće. Olakšano uključivanje inostranih inženjera uz lokalne licence/partnerstva.

4) Proces gradnje i obaveze tokom izgradnje

Prije početka radova:

• Prijaviti početak gradnje nadležnoj inspekciji (često 8 dana ranije).
• Ugovoriti izvođača (licenciran), imenovati odgovornog izvođača.
• Angažovati stručni nadzor (nezavisan od izvođača).
• Izraditi Elaborat uređenja gradilišta (bezbjednost na radu), postaviti tablu sa podacima.

Za vrijeme radova:

• Voditi građevinski dnevnik i građevinsku knjigu; nadzor potpisuje.
• Promjene projekta? Tražite dopunu dozvole/„izvedeno stanje“. Veća odstupanja bez odobrenja = rizik za upotrebnu dozvolu.
• Poštovati posebne standarde po tipu objekta (npr. kategorizacija hotela, protivpožarni zahtjevi u poslovnim centrima).

Rokovi: Dozvola često propisuje rok za započinjanje/završetak; moguće tražiti produženje uz obrazloženje. Faze su dozvoljene ako su odobrene dozvolom.

Domaći/strani; fizička/pravna lica: Zakon tretira jednako; razlike su praktične (obim, timovi, tenderi). Stranci tipično angažuju lokalne licencirane firme; moguće uvoziti opremu uz ateste po CG standardima.

5) Tehnički prijem, upotrebna dozvola i upis u katastar

Nakon završetka radova:

• Podnijeti zahtjev za upotrebnu dozvolu istom organu koji je izdavao građevinsku dozvolu.
• Formira se Komisija (građ., arh., elektro, mašina, komunalna, požar…); pregled dokumentacije i obilazak objekta.

Dokumentacija koju obično priložite:

• Glavni projekat sa revizijom (i eventualno projekat izvedenog stanja).
• Građevinska dozvola.
• List nepokretnosti (dokaz prava na zemljištu).
• Izjava izvođača da je građeno po dozvoli.
• Izjava nadzora i izjava glavnog projektanta.
• Atesti i sertifikati (beton, armatura, lift, PP oprema…).
• Geodetski elaborat izvedenog stanja.
• Dokaz o ispunjenju posebnih uslova iz dozvole; za faze – dokaz o funkcionalnoj cjelini.

Upotrebna dozvola: izdaje se brzo nakon pozitivnog izvještaja (zakonski vrlo kratak rok). Često se rješenje objavljuje na sajtu organa.

Upis u katastar:

• Podnosi se Upravi za katastar i državnu imovinu: građevinska + upotrebna dozvola, geodetski elaborat, takse.
• Za zgrade sa stanovima sprovodi se etažiranje i formiraju se pojedinačni LN za svaki stan/poslovni prostor.
• Rokovi: tipično 15-30 dana od urednog zahtjeva; takse su simbolične (~15 €).

6) Prodaja gotove nekretnine (stambene, turističke, komercijalne)

Priprema: upotrebna dozvola + upis u katastar (etažiranje za više jedinica).

Ugovori:

• Sa kupcima se zaključuje kupoprodajni ugovor kod notara. Notar dostavlja katastru za upis kupca.
• Za „pretprodaju“ tokom gradnje koriste se predugovori/suvlasnički modeli uz garancije

Porezi pri prodaji:

• Prva prodaja novoizgrađene nekretnine od investitora u PDV sistemu: u cijeni je PDV 21%, kupac ne plaća porez na promet.
• Dalje prodaje ili prodavac-fizičko lice: kupac plaća porez na promet (3–6%).
• Pravna lica plaćaju porez na dobit po progresivnim stopama 9%–15% (9% do 100.000 €, 12% do 1,5 mil. €, 15% preko 1,5 mil. €); domaći i strani obveznici primjenjuju iste stope.

Posebnosti:

• Stambene: predaja dokumentacije kupcima, garancije (npr. 2 god. skriveni nedostaci; 10 god. konstrukcija). Formiranje kućnog savjeta.
• Turističke: prodaja apartmana uz rental program ili prodaja hotela „u paketu“.
• Komercijalne: prodaja po jedinicama ili kao cjelina investicionom fondu; cesija ugovora o zakupu.

7) FAQ – najčešća pitanja

Da li stranac može kupiti zemljište u Crnoj Gori? Može, sa izuetkom za poljoprivredna zemljišta, zemljišta uz granične prelaze i vojne objekte. U tim situacijama rješenje je kupovina preko društva registrovanog u CG (može biti 100% strano vlasništvo).

Koliko važe UTU i da li se mogu produžiti? Najčešće 1-2 godine ili do izmjene plana. Preporuka je da odmah krenete u projektovanje; moguće je produženje ili vađenje novih UTU ako je plan izmijenjen.

Koliko traje dobijanje građevinske dozvole? Zakonski 30 dana od urednog zahtjeva, uz potpunu dokumentaciju (UTU, saglasnosti, revizija, komunalije…).

Da li je „prijava građenja“ i dalje dovoljna? Ne. Od 2025. opet je potrebna građevinska dozvola kao ključna saglasnost.

Ko plaća porez pri prvoj prodaji stana izgradjenog od firme? U cijeni je PDV 21%; porez na promet se ne plaća. Kod kasnijih prodaja plaća se progresivni porez na promet 3-6% na kupca.

Mogu li tražiti UTU prije nego kupim parcelu? Da, uz saglasnost vlasnika. Pametno je provjeriti uslove prije kupovine.

8) Checklist & timeline

Pre-kupovina: 2-6 sedmica

UTU: 3-8 sedmica

Projekti i dozvola: 2-6 mjeseci

Gradnja: 6-36 mjeseci, zavisno od tipa/obima

Završetak: 3-8 sedmica