Kompletan vodič za 2025: Kako izgleda proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori
Kupovina nekretnine u Crnoj Gori posljednjih godina postala je jedna od najaktuelnijih tema; kako među domaćim kupcima, tako i među stranim investitorima. Stabilna valuta (euro), sigurni pravni okviri, sve jači investitorski razvoj i rast potražnje čine Crnu Goru izuzetno privlačnom destinacijom za život, odmor ili pametno ulaganje.
U ovom vodiču objašnjavamo kompletan proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori, korak po korak, bez komplikovanog jezika i skrivenih obaveza. Tekst je jednako koristan i domaćim i stranim državljanima.
1. Ko sve može kupiti nekretninu u Crnoj Gori?
Domaći državljani
Državljani Crne Gore mogu bez ikakvih ograničenja kupovati sve vrste nekretnina:
- stanove
- kuće
- građevinsko zemljište
- poljoprivredno zemljište
- poslovne prostore
Proces je jednostavan i direktan.
Strani državljani
Stranci mogu kupovati skoro sve vrste nekretnina, osim:
- poljoprivrednog zemljišta bez objekta,
- šumskog zemljišta,
- parcela u zaštićenim zonama ili onih koje se nalaze u blizini državne granice.
Dobra vijest: strani državljanin može kupiti kuću sa okućnicom do 5.000 m², čak i ako dio parcele predstavlja poljoprivredno zemljište.
Za sve tipove zemljišta koja su pod ograničenjem, stranci često biraju opciju kupovine preko crnogorske firme, što u potpunosti uklanja prepreke.
2. Proces kupovine nekretnine: korak po korak
Korak 1: Pretraga i odabir idealne nekretnine
Kupovina obično počinje kroz:
- agencije za nekretnine
- specijalizovane portale
- direktan kontakt sa investitorom
Važno je odmah provjeriti osnovnu dokumentaciju, urbanistički status, pristupne puteve i razvoj zone.
Korak 2: Pregovori o cijeni i uslovima
Kada se izabere odgovarajuća nekretnina, slijedi dogovor o:
- kupoprodajnoj cijeni
- rokovima plaćanja
- iznosu kapare
- datumu primopredaje
Profesionalni agent značajno olakšava proces, posebno kod komunikacije sa stranim vlasnicima i investitorima.
Korak 3: Predugovor (opciono)
Predugovor se potpisuje radi rezervacije nekretnine, a kapara najčešće iznosi 5-10%.
Važno: kaparu radi najsigurnijeg procesa, najbolje je uplatiti preko notara, advokata ili na escrow račun.
Korak 4: Pravna provjera (Due Diligence)
Prije potpisivanja glavnog ugovora, obavezno provjeriti:
- List nepokretnosti (vlasništvo i eventualne terete)
- da li postoji hipoteka ili sudski spor
- građevinsku i upotrebnu dozvolu
- usklađenost stvarnog stanja sa dokumentima
- kredibilitet investitora kod novogradnje
Ovaj korak najčešće obavlja advokat i predstavlja ključnu zaštitu kupca.
Korak 5: Ugovor o kupoprodaji kod notara
Ugovor se potpisuje isključivo kod javnog notara. Notar provjerava identitet, dokumentaciju i pravnu ispravnost ugovora. Za strane državljane obavezan je sudski tumač.
Korak 6: Plaćanje kupoprodajne cijene
Plaćanje se vrši bankovnim putem. Kod međunarodnih uplata treba obratiti pažnju na:
- SWIFT troškove
- provizije banaka (obično 0.5–1%)
- kursne razlike
U slučaju kupovine putem kredita ili obezbjeđenja, banka može zahtijevati i upis hipoteke.
Korak 7: Porez na promet nepokretnosti
Kupac plaća porez:
- 3% za nekretnine do 150.000 €
- 5% za nekretnine od 150.000 € do 500.000 €
- 6% za iznose iznad 500.000 €
Izuzetak: kod kupovine novogradnje direktno od investitora porez se ne plaća, jer je PDV uračunat u cijenu.
Korak 8: Upis vlasništva u katastar
Notar automatski dostavlja ugovor katastru.
Rok za upis je do 60 dana. Nakon toga kupac dobija rješenje i postaje zvanični vlasnik.
Korak 9: Primopredaja nekretnine
Kupac dobija ključeve i zvanično preuzima nekretninu. Ovaj korak obuhvata:
- detaljnu provjeru stanja
- preuzimanje brojila (struja, voda)
- prelazak računa na ime novog vlasnika
3. Koliko košta kupovina nekretnine u Crnoj Gori?
| Trošak | Iznos |
|---|---|
| Porez na promet | 3–6% (sekundarno tržište) |
| Notar | 300–5.000 € (zavisno od vrijednosti nekretnine) |
| Sudski tumač | oko 50 €/sat |
| Administrativne takse | 20–50 € |
Napomena: kod novogradnje troškovi su niži jer nema poreza na promet.
4. Šta je najvažnije provjeriti prije kupovine?
- da li je prodavac stvarni vlasnik
- postoje li tereti ili sporovi
- da li je objekat legalno izgrađen
- odgovaraju li kvadratura i stanje dokumentaciji
- reputacija investitora kod novogradnje
Uz stručnu provjeru, rizici se svode na minimum.
5. Specifičnosti kupovine zemljišta
- Stranci mogu kupiti samo građevinsko zemljište.
- Poljoprivredno zemljište ne mogu kupiti, osim ako se na parceli nalazi kuća.
- Najveća prednost za investitore: osnivanjem crnogorske firme mogu kupiti sve tipove zemljišta, bez ograničenja.
Ako planirate gradnju, obavezno provjerite:
- važeći urbanistički plan
- uslove građenja
- pristupne puteve
- dostupnost infrastrukture (struja, voda, kanalizacija)
Zaključak: Da li se isplati kupovati nekretninu u Crnoj Gori?
Crna Gora nudi sve ključne elemente kvalitetne investicije:
- stabilno i rastuće tržište
- sigurnu pravnu zaštitu
- atraktivne lokacije
- dugoročni potencijal rasta vrijednosti
Uz detaljnu pripremu, pravovremenu provjeru dokumentacije i profesionalno vođenje kroz proces, kupovina nekretnine u Crnoj Gori je sigurna, transparentna i isplativa odluka.
Treba vam stručna pomoć?
Ako vam je potrebna podrška u pronalaženju idealne nekretnine ili vođenje kroz kompletan proces kupoprodaje, stojimo vam na raspolaganju.