Blog

ROI luksuznih nekretnina na crnogorskom primorju: Tivat, Budva i Kotor

December 25, 2025

Crnogorsko primorje, a posebno Tivat, Budva i Kotor, predstavlja najskuplji i najdinamičniji segment tržišta nekretnina u zemlji. Upravo na ovom potezu ostvaruju se najveće cijene po m², ali i najstabilnija potražnja, dominantno vođena stranim kupcima i turistima više platežne moći.

Za investitore, ključno pitanje nije samo kolika je cijena, već koliki je realan povrat ulaganja (ROI) kada se uračunaju svi troškovi kupovine, održavanja i izdavanja.

Cijene luksuznih nekretnina i tržišni kontekst

Prosječne cijene luksuznih stanova (novogradnja, jednosoban stan):

• Tivat: ~3.750 € / m²
• Kotor: ~3.000 € / m²
• Budva: ~2.900 € / m²

U ekskluzivnim projektima i rizortima cijene višestruko premašuju gradske prosjeke:

• Luštica Bay: 10.000-12.000 € / m²
• Porto Montenegro: 9.000-10.000 € / m² (Synchro i preko 13.000 €)
• Portonovi: 9.000-10.000 € / m², premium vile znatno više

Ovaj raspon potvrđuje da se luksuzni segment ne ponaša kao „masovno tržište“ – ograničena ponuda i stabilna međunarodna tražnja drže cijene na visokom nivou čak i u periodima usporenog prometa.

Kratkoročni (turistički) najam – prihodi i realni troškovi

Kratkoročno izdavanje (Airbnb, Booking i sl.) donosi najveći potencijal prihoda, ali i najviše operativnih troškova.

Prosječne tržišne performanse

• Godišnja popunjenost: 50-60%
• Ljetnja sezona (jul-avgust): 80-90%
• Zimski period: često ispod 20-25%

Prosječne dnevne cijene:

• Budva: ~110 €
• Tivat: ~130 €
• Kotor: ~120-125 €

SVI troškovi kratkoročnog izdavanja (koji direktno utiču na ROI)

Ovo je dio koji investitori često potcijene

1. Property management / agencija

• Full-service upravljanje: 20-30% bruto prihoda
  • oglašavanje
  • komunikacija s gostima
  • check-in / check-out
  • koordinacija čišćenja i održavanja

2. Čišćenje i pranje veša

• 40-80 € po smjeni gostiju (stan)
• 150-300 € po smjeni (vile, veće jedinice)
• Godišnje: često 1.500-3.000 € za stan

3. Komunalije (ako ih snosi vlasnik)

• Struja, voda, internet, TV: 100-200 € mjesečno u sezoni
• Na godišnjem nivou: 800-1.500 €

4. Turistička (boravišna) taksa

• ~1 € po osobi po noći (varira po opštini)
• Plaća se kroz prijavu gostiju
• Nije veliki trošak, ali je zakonska obaveza

5. Porez na prihod od izdavanja

• 15% poreza na neto prihod
• Dozvoljen normirani odbitak troškova od 30%
• Efektivno: ~10-11% na bruto prihod

6. Godišnji porez na nepokretnost

• 0,25-1% vrijednosti nekretnine
• Za stan od 200.000 €: okvirno 500-1.000 € godišnje

7. Održavanje i amortizacija

• Sitni popravci, zamjena aparata, inventar
• Prosjek: 500-1.500 € godišnje

Zaključak: Bruto yield od 6-7% vrlo često se pretvori u neto ROI od 4-5%, što je i dalje solidno, ali realno.

Dugoročni najam – stabilniji, ali „plići“ prinos

Dugoročni najam ima manje varijabli i niže operativne troškove.

Prosječne mjesečne kirije (luksuzniji segment):

• Budva: ~1.370 €
• Tivat: ~1.025 €
• Kotor: ~880 €

Troškovi dugoročnog najma

• Agencijska provizija (ako postoji): 5-10%
• Godišnji porez na nekretninu
• Minimalno održavanje
• Porez na prihod (15%)

Zbog nižih troškova, razlika između bruto i neto prinosa je manja nego kod kratkoročnog najma.

Realni neto ROI: najčešće 4-5% godišnje

Kako tip nekretnine utiče na ROI

Stanovi (jednosobni i dvosobni)
Najefikasniji za ROI. Najlakši za izdavanje i najotporniji na promjene tržišta.

Penthausi
Visok prestiž, ali prinos često pada ispod 4%. Više igraju na kapitalni rast, manje na rentu.

Luksuzne vile
Mogu ostvariti vrlo visoke prihode u špicu sezone, ali:

• ograničen broj nedjelja izdavanja
• visoki troškovi održavanja
  ROI se često računa kroz kombinaciju lične upotrebe + dugoročne aprecijacije cijene.

Lokacijske razlike i njihov uticaj na ROI

Tivat
Najskuplji ulaz, najviši prestiž. ROI nešto niži, ali odličan potencijal rasta vrijednosti.

Budva
Najbolji odnos cijene i prihoda. Najjača sezona, ali i najveća sezonalnost.

Kotor
Stabilna potražnja, duža sezona (proljeće/jesen), dobar balans između prinosa i sigurnosti ulaganja.

Projekcija za 2025/2026.

Gledajući trenutne makro i mikro trendove, projekcija za period 2025/2026 je sljedeća:

• Turizam ostaje snažan, uz rast luksuznog segmenta
• Strani kupci i dalje dominiraju tržištem primorja
• Nova gradnja blago povećava ponudu, ali ne u mjeri da ugrozi luksuzni segment
• Cijene luksuznih nekretnina: stabilne ili umjeren rast
• ROI: bez dramatičnih skokova, ali stabilan i predvidiv

Ne očekuje se pad cijena u luksuznom segmentu – čak ni u slučaju slabije globalne ekonomije, jer se ovaj dio tržišta ponaša kao sigurna luka kapitala.

Zaključak

Luksuzne nekretnine u Tivtu, Budvi i Kotoru mogu ponuditi atraktivan i relativno siguran ROI, ali samo uz realnu kalkulaciju svih troškova. Najbolji povrat i dalje daju manji luksuzni stanovi na top lokacijama, dok vile i penthausi nude prestiž i dugoročni rast vrijednosti, ali skromniji tekući prinos.