Luxury two bedroom apartment for sale in Budva

Boravišna dozvola u Crnoj Gori preko nekretnine (Vodič za 2026)

March 16, 2026

Planirate preseljenje u Crnu Goru? Kupovina nekretnine je jedan od najsigurnijih puteva do dozvole za privremeni boravak. Međutim, 2026. godina donijela je ključne zakonske izmjene, uključujući uvođenje minimalnog finansijskog praga i strožu kontrolu vlasničkih struktura.

U ovom sveobuhvatnom vodiču analiziramo Zakon o strancima (Sl. list CG 3/2026) i otkrivamo praktične savjete kako da osigurate svoj status bez administrativnih prepreka.

1. Ključna promjena: Prag od 150.000 EUR i poreska osnovica

Od 09.01.2026. godine, uveden je minimalni prag investicije za dobijanje boravka po osnovu nekretnine.

  • Poreska osnovica vs. Kupoprodajna cijena: Najveća zamka za investitore je oslanjanje na cijenu iz ugovora. Relevantan dokaz za MUP je isključivo Rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti, gdje osnovica mora biti ≥ 150.000 EUR.
  • Savjet za kupce: Ako kupite nekretninu na popustu za 152.000 €, a poreska uprava procijeni da ona realno vrijedi 148.000 €, gubite pravo na boravak. Preporučujemo kupovinu nekretnina čija je ugovorena cijena barem 10% iznad praga kako biste amortizovali eventualnu nižu procjenu poreskih organa.
  • Izuzeci: Ovaj prag se ne odnosi na državljane EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske.

2. Koje nekretnine se priznaju (Član 56)?

Nije svaka nekretnina osnov za boravak. Prema zakonu, to moraju biti:

  • Stambeni objekti: Porodične kuće, vile, stanovi, vikend kuće.
  • Poslovni objekti: Ugostiteljski objekti, stambeno-poslovni objekti i poslovni prostori.
pogled sa terase stana na more i budvu. terasa je prostrana, ima dole deking, gore je bela tenda i ima zelenilo kao pregradu od narednog stana.
Luksuzni stan u kompleksu Dukley Gardens

Pravilo “Zlatne polovine” kod suvlasništva

Ako nekretninu kupujete sa partnerima, zakon je jasan: dozvola se izdaje suvlasniku samo ako je njegov udio u vlasništvu najmanje 1/2. Ako tri prijatelja kupe luksuznu vilu, niko od njih ne može dobiti boravak jer niko nema udio od barem 50%.

3. Ograničenja za strance: Šta ne možete kupiti?

Na osnovu mišljenja Notarske komore Crne Gore, postoje kategorije zemljišta nad kojima strana lica (van EU/EEA) ne mogu imati pravo svojine:

  • Poljoprivredno zemljište i šume (najčešća greška kod kupovine placeva).
  • Nekretnine na ostrvima ili u kopneno-pograničnim zonama.
  • Prirodna bogatstva i kulturna dobra.

4. Postupak: Od kupovine do boravišne karte

Put do dozvole zahtijeva usklađivanje imovinskog i imigracionog prava.

Korak 1: Pravni due diligence

Provjerite List nepokretnosti. On mora biti bez tereta koji ugrožavaju vlasništvo i objekat mora biti upisan kao stambeni/poslovni prostor sa upotrebnom dozvolom.

Korak 2: Kupovina i poresko rješenje

Nakon zaključenja ugovora kod notara i uplate poreza, dobijate poresko rješenje koje je vaš “ulazni list” za MUP.

Korak 3: Prijava za boravak (Opšti uslovi Člana 43)

Uz dokaz o vlasništvu, prilažete:

  • Dokaz o sredstvima: Izvod iz banke (min. iznos po danu boravka).
  • Zdravstveno osiguranje: Važeća polisa za Crnu Goru.
  • Dokaz o nekažnjavanju: Potvrda iz matične države (prevedena kod sudskog tumača).

5. Često postavljana pitanja (FAQ)

Da li dobijam pravo na rad preko nekretnine? Ne. Ovo je boravak radi “korišćenja i raspolaganja nepokretnosti”. Za legalno zapošljavanje potrebna je posebna dozvola za boravak i rad.

Da li porodica dobija boravak? Da. Nakon što vlasnik dobije dozvolu, supružnik i djeca podnose zahtjev za spajanje porodice.

Put do stalnog boravka (Permanent Residency)? Potrebno je 5 godina neprekidnog privremenog boravka. O zahtjevu za stalni boravak MUP odlučuje u roku od 6 mjeseci.