Koje su nove regulative na tržištu nekretnina u Crnoj Gori (2024-2026) i zašto je kupovina danas sigurnija
U posljednje dvije godine sonete su nove regulative nekretnina u Crnoj Gori koje direktno utiču na to kako se nekretnine kupuju i prodaju. Dobra vijest za kupce: nova regulativa ide u pravcu većeg reda, manje sive zone i jasnijih procedura. To znači manje iznenađenja nakon kupovine, manje „administrativnih“ problema i veća vjerovatnoća da ono što kupite možete normalno upisati, koristiti, osigurati i, kad dođe vrijeme, prodati.
U nastavku su ključne novine, objašnjene praktično: šta je bilo ranije, šta je sada i kako to utiče na sigurnost kupca.
1. Porez na prenos vlasništva
Kako je bilo ranije
Do kraja 2023. porez na promet nepokretnosti na sekundarnom tržištu bio je jednostavan:
- jedinstvena stopa od 3%
Kako je sada
Od 1. januara 2024. uveden je progresivni porez na prenos vlasništva na sekundarnom tržištu, po vrijednosnim razredima:
- do 150.000 €: 3%
- 150.001 € do 500.000 €: 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 €
- preko 500.000 €: 22.000 € + 6% na iznos preko 500.000 €
Poreska osnovica je procijenjena tržišna vrijednost koju utvrđuje opština. To praktično znači:
- preniska cijena u ugovoru ne garantuje manji porez
- trošak kupovine je realnije vezan za tržište, a ne za kupoprodajnu cijenu
Kupovina novogradnje od investitora ostaje drugačije tretirana; u tom slučaju se ne plaća porez na prenos vlasništva jer je u cijeni već obračunat PDV od 21%.
2. Nelegalni objekti: najveći rez u sivoj zoni i najjača zaštita kupca
Ovo je promjena koja najviše povećava sigurnost kupovine.
Kako je bilo ranije
Nelegalni objekti su se često pojavljivali u oglasima i ulazili u pregovore, a kupci su tek kasnije shvatali sljedeće:
- objekat nije pravilno upisan
- nema građevinsku dozvolu
- ne može se prevesti na kupca ili se ne može dobiti kredit
- postoji realan rizik da legalizacija nikada ne bude završena
Čak i kada kupac ima najbolju namjeru, kupovina „problematične“ nekretnine često znači godine čekanja, dodatne troškove i stalnu nesigurnost.
Kako je sada
Novi Zakon o legalizaciji iz avgusta 2025. uvodi pravilo koje se odmah osjeti u praksi:
- nekretnine bez građevinske dozvole ne mogu se prometovati dok se ne legalizuju
- u katastru se automatski upisuje zabrana otuđenja, čime se blokira prodaja i prenos
- objekti koji nijesu evidentirani na zvaničnim satelitskim i aerofotogrametrijskim snimcima ne mogu biti upisani u katastar niti legalizovani
Za kupca to znači jednostavniju i sigurniju situaciju:
- manja je šansa da kupi nekretninu koja se ne može upisati na njegovo ime
- rizični objekti su lakše prepoznatljivi kroz dokumentaciju
- tržište se postepeno čisti od oglasa koji izgledaju povoljno, ali nose ozbiljan pravni rizik
Dodatno, zakon uvodi jasne rokove i strožiji pristup objektima na državnom i opštinskom zemljištu, čime se dodatno smanjuje broj nekretnina sa neriješenim statusom u prometu.
Tokom 2026. godine u proceduri su izmjene koje mogu produžiti rokove i ublažiti pojedine tehničke uslove; međutim, osnovna logika ostaje ista: legalnost i upis su minimum ispod kojeg tržište više ne ide.
3. Posredovanje nekretninama: profesionalizacija tržišta
Kako je bilo ranije
Tržište posredovanja je bilo neujednačeno; pored ozbiljnih agenata, radili su i pojedinci bez znanja, iskustva i odgovornosti. Kupac je često morao sam da procjenjuje kome može vjerovati, a greške su znale biti skupe.
Kako je sada
Od 30. jula 2025. važi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, koji uvodi:
- registar licenciranih agenata
- obavezno polaganje stručnog ispita
- jasne standarde rada i odgovornosti prema klijentima
Za kupca to znači veću transparentnost i sigurnost:
- lakša provjera da li posrednik radi legalno
- manji rizik od loše vođenih postupaka i nepotpune dokumentacije
- smanjen prostor za neformalne i neregulisane provizije
U praksi, to znači da se ključne provjere rade prije kapare, a ne tek kada se pojavi problem.
4. Urbanizam i dozvole: više reda, manje neprijatnih iznenađenja
Tokom 2025. doneseni su novi zakoni: Zakon o uređenju prostora i Zakon o izgradnji objekata. Suština promjene je povratak detaljnijim urbanističkim planovima i strožoj kontroli gradnje.
Za kupca to donosi konkretne prednosti:
- jasniju sliku šta je dozvoljeno da se gradi u okruženju
- manju vjerovatnoću da se pored kupljene nekretnine pojavi objekat koji nije bio planiran
- veću stabilnost dugoročne vrijednosti nekretnine
5. Strani kupci: jasnija pravila i manje improvizacije
Sam proces kupovine za strane državljane suštinski se ne razlikuje od onog za domaće kupce. Ono što je novo odnosi se na boravak i modele investiranja.
Od 1. januara 2026. privremeni boravak po osnovu vlasništva nekretnine za državljane koji nijesu iz EU ili EEA vezan je za minimalnu vrijednost od 150.000 €, prema poreskoj osnovici. Takođe, boravak preko firme sada zahtijeva stvarnu poslovnu aktivnost i zapošljavanje.
Za tržište to znači:
- manje fiktivnih kupovina
- jasniju svrhu transakcija
- veću pravnu urednost u prometu nekretnina
Kako kupac danas može dodatno zaštititi sebe
Prije uplate kapare posebno je važno provjeriti:
- List nepokretnosti: vlasništvo, površinu, terete i zabilježbe
- Legalnost objekta: građevinsku dozvolu ili status legalizacije
- Stanje na terenu: da li odgovara podacima iz dokumentacije
- Ukupne troškove: poreze, takse i eventualne obaveze prema opštini
- Plansku dokumentaciju: šta je dozvoljeno u neposrednom okruženju
Ovi koraci su i ranije bili preporučljivi; danas su ključni dio sigurne kupovine.
Zaključno
Nove regulative nekretnina u Crnoj Gori ne otežavaju kupovinu, već je čine predvidljivijom. Kada se tržište čisti od nelegalnih objekata, kada posredovanje dobija jasna pravila i kada su poreske obaveze transparentnije, kupac ima više kontrole i manje nepoznanica.